ادامه این وضع مخاطرات حقوقی و کیفری زیادی بین صاحبان املاک به عنوان موجر و مغازه داران به صورت مستاجر و کارگران و کارفرمایان از بابت عدم پرداخت اجاره، یا ندادن حقوق و مزایا و یا پاس نشدن چک‌های رد و بدل شده و … ایجاد خواهد نمود. بدین سبب شایسته است .با بررسی دقیق و علمی موضوع تمهیداتی در نظر گرفت.
ادامه این وضع مخاطرات حقوقی و کیفری زیادی بین صاحبان املاک به عنوان موجر و مغازه داران به صورت مستاجر و کارگران و کارفرمایان از بابت عدم پرداخت اجاره، یا ندادن حقوق و مزایا و یا پاس نشدن چک‌های ردو بدل شده و… ایجاد خواهد نمود. بدین سبب شایسته است، با بررسی دقیق و علمی موضوع تمهیداتی در نظر گرفت تا از شلوغ شدن بیشتر محاکم و زندانی شدن تعداد زیادی از خرده کاسب‌ها با نگاه واقع بینانه توام با رافت جلوگیری شود. یک وکیل دادگستری در گفت‌وگو با «تابناک» پیشنهاد داد، با تمهیداتی از جمله تعدیل، تقسیط، بخشش و معافیت مالیاتی و عوارض شهرداری مالکان این اماکن امتیازاتی به آنان بدهد تا بین افراد نیز امکان توافق در خصوص تعدیل و تخفیف اجاره‌ها وجود داشته باشد.
دکتر حمیدرضا آقا باباییان، حقوقدان و وکیل دادگستری در آغار درباره تعریف فورس ماژور و حوادث غیر مترقبه به «تابناک» گفت: «فورس ماژور که در فارسی به قوه قاهره یا قوه قهریه ترجمه شده، اصطلاحی در حقوق فرانسه است که ظاهراً نخست در قانون مدنی فرانسه (کد ناپلئون) به کار رفته و سپس در کشور‌های دیگر، همین لفظ یا ترجمه آن معمول شده و در حقوق بین الملل نیز همین اصطلاح حتی درحقوق و کتاب‌های انگلیسی مورد استفاده قرار گرفته و رایج است. فورس ماژور به هر حادثه خارجی (خارج از حیطه قدرت متعهد) گویند که غیرقابل پیش بینی و غیرقابل اجتناب و مانع اجرای تعهد باشد. قاعده فورس ماژور نه فقط در حقوق داخلی، بلکه در حقوق بین الملل عمومی در روابط دولت ها، به ویژه در باب مسئولیت بین المللی دولت نیز مطرح است. در حقوق فرانسه» فورس ماژور «دارای معنای عام و معنای خاص است. فورس ماژور به این معنا شامل عمل شخص ثالث و عمل متعهدله که واجد دو صفت مذکور باشند نیز خواهد شد. اما فورس ماژور به معنای خاص، حادثه‌ای است بی نام (یعنی غیر منتسب به شخص معین و صرفاً ناشی از نیرو‌های طبیعی)، غیرقابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب.»
وی در ادامه افزود: بعضی از حقوقدانان فرانسوی بین فورس ماژور و حادثه غیر مترقبه فرق گذاشته و گفته اند که حادثه غیر مترقبه حادثه‌ای درونی یعنی وابسته به فعالیت متعهد یا بنگاه اوست؛ مانند آتش سوزی، عیب کالا، از خط خارج شدن راه آهن و اعتصاب در پاره‌ای موارد در حالی که فورس ماژور حادثه‌ای برونی است مانند سیل، توفان وغیره.
در فرهنگ اصطلاحات حقوقی که زیر نظر دو استاد معروف: J. Guillien – J. Vincent تهیه شده در تعریف فورس ماژور چنین آمده است: در حقوق مدنی به معنای عام، هر حادثه غیر قابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب است که متعهد را از اجرای تعهد باز دارد. فورس ماژور موجب برائت است و به معنای خاص در مقابل حادثه غیر مترقبه قرار می‌گیرد و عبارت از حادثه‌ای برونی است؛ به این معنا که حادثه باید کاملا بیگانه با شخص متعهد باشد (نیروی طبیعی، عمل دولت، عمل شخص ثالث.
روسو، استاد حقوق بین الملل عمومی در جلد اول کتاب حقوق بین الملل خود در این باب چنین می‌گوید: فورس ماژور عبارت از یک مانع غیر قابل اجتناب ناشی از رویداد‌های خارجی است که یا از اجرای تعهد و یا از رعایت یک قاعده حقوق بین الملل جلوگیری می‌کند. همه نظام‌های حقوقی داخلی، رفع مسئولیت شخصی را که بر اثر قوه قاهره، اجرای تعهدات قراردادی برای او مطلقاً غیرممکن شده است، می‌پذیرند. در حقوق بین الملل، اثر فورس ماژور، معافیت دولت از مسئولیتی است که معمولاً به سبب عدم اجرای عهدنامه دامن گیر آن است.»
آقاباباییان در ادامه تصریح کرد: «فورس ماژور (Force Majeure)، قوه‌ی قاهره یا حادثه و آفت ناگهانی، تعابیری است که در قانون مدنی ایران صراحتا به کار برده نشده است. در مواد مختلفی از قانون مدنی همچون٢٢٧، ٢٢٩، ٣٨٧، ١٢١٢و… این مفهوم به طور ضمنی تحت عنوان مانع خارجی انجام تعهد آمده و احکام خاصی را بیان کرده است. در ماده‌ی ٢٢٧ آمده که متخلف از انجام تعهد، وقتی محکوم به تأدیه‌ی خسارت میشود که نتواند ثابت کند عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمی‌توان مربوط به او نمو. ماده‌ی ٢٢٩ نیز بیان کرده، اگر متعهد به واسطه‌ی حادثه که دفع آن خارج از حیطه‌ی اقتدار اوست، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تأدیه‌ی خسارت نخواهد بود. با تمسک به این ماده حقوقدانان در حقوق ایران از آن تحت عنوان “قوه قهریه”یاد می‌کنند. درباره حوادث غیر مترقبه در قرارداد (حوادث قهریه در قرارداد) هم باید گفت: در حالت کلی حوادث غیر مترقبه به معنای شرایط غیر قابل کنترل و خارج از اراده فرد، غیر قابل مقاومت و عواملی که خارج از کنترل بشر است می‌باشد که با اعمال و مراقبت‌های معمول و احتیاطات نمی‌توان آن‌ها را پیش بینی و پیشگیری کرد.»
این وکیل دادگستری درباره ویژگی‌ها و شرایط فورس ماژور خاطرنشان کرد: «چه در حقوق داخلی مطابق مواد ٢٢٧ و ٢٢٨ و ٢٢٩ قانون مدنی و چه در حقوق بین الملل معمولا سه شرط برای فورس ماژور ذکر میشود: ۱. حادثه باید غیر قابل اجتناب باشد: حادثه‌ای فورس ماژور تلقی میشود که غیر قابل اجتناب و به تعبیر دیگر غیر قابل دفع باشد، در واقع اجرای تعهد با وقوع چنین حادثه‌ای غیر ممکن میشود و هیچ کس متعهد به امر غیر ممکن نیست. در حقوق ایران، ماده ٢٢٩ قانون مدنی بدین شرط تصریح و در حقوق فرانسه، ماده ١١٤٨ قانون مدنی بدان اشاره می‌کند. در حقوق فرانسه گفته میشود مقصود از عدم امکان در این باب، عدم امکان مطلق است، نه نسبی یا شخصی. یعنی حادثه‌ای فورس ماژور تلقی میشود که باعث عدم امکان اجرای تعهد برای همه باشد، نه فقط برای متعهد وناشی از وسائل وامکانات ضعیف او.
۲. حادثه باید غیر قابل پیش بینی باشد: در حقوق فرانسه حادثه‌ای فورس ماژور تلقی میشود که در زمان عقد قرارداد، برای انسان غیر قابل پیش بینی باشد، چون در صورتی که حادثه قابل پیش بینی باشد متعهد موظف است تدابیر احتیاطی بیشتری برای اجتناب از آن اتخاذ کند و در نهایت باید از عقد قرارداد خودداری نماید. پس وقوع حادثه قابل پیش بینی موجب سلب مسئولیت از متعهد نخواهد شد. البته که غیر قابل پیش بینی بودن بدین معنی نیست که حادثه قبلاً هیچ گاه واقع نشده باشد. در گزارش دبیرخانه سازمان ملل در این باب گفته شده است: حادثه باید غیر قابل پیش بینی یا قابل پیش بینی، ولی غیرقابل اجتناب یا غیر قابل دفع باشد و باید تأکید کرد که کافی است یکی ازاین دو شرط وجود داشته باشد.
۳. حادثه باید خارجی باشد: حادثه‌ای قوه قهریه تلقی میشود که خارجی و به تعبیر دقیق‌تر خارج از متعهد و قلمرو مسئولیت او باشد؛ بنابراین عیب مواد اولیه یا تقصیر کارکنان متعهد، قوه قهریه بشمار نمی‌آید هرچند غیر قابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب باشد. ماده ٢٢٦ قانون مدنی ایران با ذکر اینکه متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام، به واسطه علت خارجی بوده است که نمی‌توان به او مربوط نمود”، به نکته فوق تصریح کرده است. از نظر آئین دادرسی، اثبات فورس ماژور بر عهده متعهد است، یعنی متعهد باید ثابت کند که یک علت خارجی که به او مربوط نیست، باعث عدم اجرای تعهد شده است (ماده ٢٢٧ قانون مدنی ایران) و به تعبیر دیگر اگر متعهد ثابت کند که بواسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست «نتوانسته» از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود (ماده ٢٢٩ قانون مدنی ایران)
آقا باباییان آثار فورس ماژور را سقوط تعهد و انحلال قرارداد و تعلیق قرارداد دانست و خاطرنشان کرد: «در صورتی که فورس ماژور باعث شود اجرای قرارداد منعقده برای همیشه غیر ممکن شود. این امر باعث انحلال قرارداد سقوط تعهد خواهد شد. در این صورت فورس ماژور موجب برائت متعهد و معافیت او از مسئولیت است و متعهدله نمی‌تواند به علت عدم اجرای قرارداد، مطالبه خسارت کند (ماده ١١٤٨ قانون مدنی فرانسه و ٢٢٩ قانون مدنی ایران). معذا درموارد ذیل فورس ماژور موجب برائت متعهد نخواهد بود؛
۱. چنانچه متعهد به موجب قرارداد خطرات ناشی از قوه قاهره را پذیرفته و به عبارت دیگر در قرارداد تصریح شده باشد که متعهد حتی در صورت تحقق قوه قاهره، مسئول است. همین طور است در صورتی که قانون این مسئولیت را مقرر داشته باشد.
۲. چنانچه قبل از بروز حادثه فورس ماژور، موعد ایفای تعهد فرارسیده و متعهدله اجرای آن را مطالبه کرده باشد. این قاعده در حقوق فرانسه بموجب بند ٢ ماده ١١٣٨ وماده ١٣٠٢ قانون مدنی مقرر شده است؛ ولی درحقوق ایران به نظر می‌رسد که مطالبه در این خصوص شرط نیست و همین که زمان ایفای تعهد فرا رسید، متعهد مکلف به اجرای تعهد است و اگر دراین خصوص اقدام نکند وسپس اجرای تعهد بعلت قوه قاهره غیر ممکن شود، مسئول است مگر اینکه تعیین زمان اجرای تعهد دراختیار متعهدله باشد که در این صورت، مطالبه لازم خواهد بود (مستنبط از ماده ٢٢٦ قانون مدنی ایران).
۳. چنانچه عدم امکان اجرا جزئی است و فقط شامل بعضی از تعهدات ناشی از قرارداد است. در این صورت، برائت متعهد نیز جزیی خواهد بود و نسبت به تعهداتی که ایفای آن امکان دارد، مسئولیت باقی است.
۴. درصورتی قوه قاهره یکی از علل عدم اجرای تعهد و خسارت باشد نه علت تامه آن، وتقصیر متعهد هم یکی از اسباب وعلل خسارت باشد، رویه قضائی فرانسه معافیت جزئی از مسئولیت را به نسبت دخالت قوه قاهره می‌پذیرد. بعبارت دیگر، هنگامی که فورس ماژور دخالت جزئی در ورود خسارت داشته و جزو علت باشد، ازمیزان غرامت کاسته خواهد شد.
۵. درصورتی که فورس ماژور ناشی از تقصیر متعهد باشد، مانند مورد غارت کالا به وسیله دشمن براثر تأخیر قطار، یا هدایت کشتی به منطقه جنگی و تصرف آن از سوی نیرو‌های متخاصم، یا تأخیر در تحویل کالا و مواجه شدن با منع قانونی، مسئولیت باقی می‌ماند البته اثبات اینکه تقصیر متعهد سبب فورس ماژور بوده، بر عهده متعهدله است.
برای تعلیق قرارداد هم باید گفت، هرگاه بروز حادثه‌ای که موجب عدم امکان اجرا تعهد شده موقت باشد، فورس ماژور موجب تعلیق قرارداد است و پس از رفع مانع، قرارداد اثر خود را بازمی‌یابد. مشروط براینکه اجرای آن، فایده خود را حفظ کرده و منطبق با اراده طرفین باشد. تشخیص اینکه آیا بعد از انقضای مدت تعلیق، قرارداد فایده خود را حفظ کرده واجرای آن با اراده طرفین سازگار است یا خیر، با دادگاه است و در صورتی که دادگاه تشخیص دهد که ماهیت قرارداد به کلی دگرگون شده و اجرای آن بر خلاف اراده مشترک طرفین در زمان وقوع عقد است، حکم به انحلال آن خواهد آمد.
وی در ادامه اظهار کرد: با توجه به مواد ۲۲۷ و ۲۲۸ و۲۲۹ قانون مدنی (در مبحث خسارات حاصله از عدم اجرای تعهدات) و مواد ۴۷۷و ۴۸۳همان قانون (در مبحث اجاره اشیا) آثار پیش گفته فورس ماژور، چنانچه فورس ماژور به طور کلی موجب” عدم اجرای قرارداد” شود ممکن است قرارداد بسته به ماهیتش باطل یا منفسخ شود. چنانچه فورس ماژور موجب شود، اجرای قرارداد برای مدتی با تاخیر مواجه وغیر ممکن گردد در این مدت اجرای قرارداد معلق پس از رفع مانع مجددا اجرا میشود لذا به منظور پیشگیری از طرح دعاوی متعدد بین شاغلین این اصناف و مرتطبتین آن‌ها لازم است تمهیداتی در نظر گرفته شود.
وی درباره تمهیدات پیشنهادی خود برای این شرایط گفت: «بهتر است که اول موجرین با استفاده از تمهیداتی از جمله تعدیل، تقسیط، بخشش و امثالهم اجاره بها توافقی به کسبه متضرر از کرونا کمک نمایند. دوم مستاجرین و متضررین اصناف مختلف خواسته خویش دائر بر تعدیل، استمهال، فسخ و امثالهم را به صورت اظهارنامه به طرف مقابل اعم از موجر و طلبکار و … منتقل نمایند. سوم دولت و مراجع دولتی با اعطای وام‌های کم بهره و بلند مدت و اعمال معافیت مالیاتی و عوارض شهرداری و … به یاری کسبه خرد بپردازد.
آقا باباییان در پایان خطاب به قضات تاکید کرد: چون به نظر مقتضای ذات اجاره املاک تجاری کسب منفعت از آن است، چنانچه ویروس کرونا کسب منفعت را در این املاک به صورت نسبی با مشکل مواجه نموده و مدت قرارداد‌های اجاره کوتاه مدت باشد (مانند اتاق‌های هتل، ویلا، رستوران، تالار و…)، به نظر چون جبران ضرر در کمترین زمان غیر ممکن است. شاید منصف ترین حکم فسخ قرارداد باشد. لیکن چنانچه قرارداد بلند مدت باشد (مانند مشاوربن املاک، داروخانه، اغذیه فروشی، شیرینی فروشی، آرایشگری و…) به نظر منصفانه‌ترین تصمیم شاید تعدیل و تقسط مناسب اجاره بها باشد. چون وقتی مستاجر نتوانسته به دلیل ویروس کرونا منفعتی کسب کند، الزام ایشان به اجاره منفعت فوت شده شاید از انصاف به دور باشد. به نظر مقتضیات زمان و مکان اقتضا دارد تصمیم متخذه گویای زبان حال کسبه و التیامی بر مشکلات اقتصادی آن‌ها باشد. درخصوص چک‌های برگشتی هم با تمسک به مواد مصرحه و عمومات قانون و یا صدور آرای وحدت رویه مقتضی از پارلمان قوه قضاییه، (دیوانعالی کشور) با صلاحدید بانک مرکزی استمهال مناسبی به کسبه اعطا تا با رونق دوباره کسب و کار بتوانند ان‌ها را پرداخت نمایند. انشاءالله با اتخاذ رویه مناسب در محاکم قضایی از توقیف اموال و بازداشت کسبه به دلیل عدم پرداخت اجاره یا مزایای کارگران یا حقوق دولتی و … پیشگیری شود.»